Как купить землю для постройки дома

Первое, на что стоит обратить внимание — это расположение участка. Если вы хотите купить участок и построить дом с перспективой жить в нем постоянно и прописаться в нем – то вам НЕ подойдут дачные кооперативы, садовые товарищества и пр. Самый лучший вариант – это город, деревня или село.

Все дело в том, что дома, по определению, в подобных дачных и садоводческих кооперативах не могут быть жилыми. Вы, конечно, сможете построить дом для круглогодичного проживания с отоплением, газом (газгольдером например) и пр., но по документам он будет только НЕЖИЛЫМ.

Понять разницу между всякими дачными кооперативами, садовыми товариществами и деревней-селом-городом очень просто. Дело в том, что Земельным кодексом РФ и другими законодательными актами и федеральными законами, установлены такие категории земель как:

— Земли сельскохозяйственного назначения

— Земли населённых пунктов

— Земли других категорий

Так вот, первое, на что надо обратить внимание — зарегистрировать дом ЖИЛЫМ и без проблем прописаться в нем в случае необходимости вы сможете только в том случае, если дом стоит на землях населенных пунктов. На землях другой категории земли – зарегистрировать дом жилым вы сможете только по РЕШЕНИЮ СУДА.

Второй один из очень важных нюансов является вид разрешенного использования земельного участка.

Дело в том, что не каждый вид разрешенного использования земельного участка (пускай с категорией земель населенных пунктов) подходит для строительства жилого дома. Классификатором видов разрешенного использования земельных участков установлены соответствующие виды, предусматривающие возведение самостоятельного жилого дома:

— жилая застройка;

— для индивидуального жилищного строительства;

— для ведения личного подсобного хозяйства.

Классификатором установлены и другие виды, предусматривающие возведение таких объектов как многоквартирные и многоэтажные дома.

Третий нюанс – наличие ограничений или обременений земельного участка.

Наверняка вы задумывались о том, как здорово было бы построить дом возле речки, чтобы вид из окна был непосредственно на нее. Это конечно красиво, и никто с этим не поспорит. Участки у воды, как правило, стоят значительно дороже других, более отдаленных от нее участков. Вы потратите больше денег, и купите участок с фантастическим видом на реку. К сожалению, это может сыграть с вами злую шутку: дело в том, что в зависимости от муниципального образования, например запад Подмосковья, советом депутатов этого образования могут быть наложены ограничения на строительство домов на участках, расположенных в непосредственной близости у воды. Так, у водоема есть водоохранные пояса, в которых строительство или полностью запрещено, или на него наложены ограничения. Эта река может быть как полноценной и круглогодично текучей, так и пересыхаемой летом. В зависимости от протяженности и типа использования водоема (например, река – источник питьевого водоснабжения города), охранная зона делится на пояса:

— первый водоохранный пояс (100 м. от береговой линии) – строительство капитальных жилых домов полностью запрещено;

— второй водоохранный пояс (500 м. от береговой линии) – строительство разрешено с некоторыми ограничениями.

Следующее, на что стоит обратить внимание, это история самого земельного участка. Является ли продавец первичным хозяином участка или уже вторичным и продаёт по какой-то причине?

Если участок первичный, то есть выделялся продавцу, то обратите внимание на его документы. Земельный участок должен находиться в собственности у самого продавца. А также обратите внимание на наличие хозяйственных построек на участке. Если участок голый и на нем ничего нет, это не означает, что на нем не зарегистрировано никаких построек. Почти всегда, когда участок выделялся первично, для того, чтобы перевести его в собственность, ставят какую-нибудь хозяйственную постройку, и пользуются 36 статьей Земельного кодекса. Случается так, что постройка эта кочует из одного участка на другой, помогая переводить участки в собственность, или же и вовсе никогда в природе не существовала, но зарегистрирована на вашего продавца. В этом случае, вместе с заключением договора купли – продажи на земельный участок, заключайте договор и на постройку. Земельным кодексом закреплено такое понятие, как единство земли и дома, ну или постройки в данном случае. Если же по какой-то причине вы не знали о существовании на этом земельном участке постройки или правильно сказать, не знали о существовании регистрационной записи в ЕГРП об этой постройки на вашем участке, это может сулить некоторые проблемы вам в будущем, особенно если продавец оказался не особо честным.

Если вам приглянулся участок в старой деревне со своей историей, то тут тоже есть нюансы, на которые стоит обратить внимание: если участок старый, то на нем наверняка стоял или стоит дом. Так вот, стоит обратить внимание, какие на дом есть документы, и существует ли регистрационная запись на дом в ЕГРП. Также, необходимо убедиться, что в доме на момент продажи участка никто не прописан.

Если дома давно нет, или он сгорел, или очень в ветхом состоянии – в любом случае стоит заказать на него выписку из ЕГРП.

Когда вы приедете непосредственно на сам участок – внимательно оглянитесь вокруг. Пройдите по всему периметру участка и осмотрите на наличие разных металлических или железобетонных крашеных столбиков с разными условными обозначениями. Может случиться так, что в силу разных обстоятельств, совершенных по ошибке и не очень – по данному участку могут проходить различные коммуникации, в зависимости от которых на данный участок могут накладываться различные ограничения или обременения в виде сервитутов, которые впоследствии смогут вам создать проблемы при регистрации дома. Также убедитесь, что вокруг вашего участка не проходят высоковольтные линии электропередач. Это не только небезопасно для вашего здоровья в случае постоянного проживания возле них, но и поставит под угрозу возможность регистрации дома в непосредственной близости с ними. Дело в том, что у каждой высоковольтной линии, в зависимости от ее мощности, существует охранная зона, в которой размещать капитальные объекты недвижимости нельзя. И абсолютно неважно, что участок земли, на которой может располагаться эта охранная зона принадлежит вам на праве собственности.

Следующее, что стоит проверить, это границы земельного участка. Границы земельного участка должны быть установлены, то есть в росреестре должны быть сведения о прохождении границ участка в натуре, то есть по факту, где они должны располагаться на месте. Описаны эти границы в виде координат X и Y в определенной для этой местности системе координат. Определить на местности, соответствуют ли координаты поворотных точек участка существующим изгибам забора или столбов сможет только специалист – геодезист со специальным оборудованием. Процедура эта платная и стоит от 1000 рублей за точку. Проверять или поверить на слово продавцу – дело за вами. Могу лишь добавить, что истории известны случаи, когда по документам участок находился на другом краю деревни, то есть фактически в совершенно другом месте. Как правило, координаты участка никогда полностью не сходятся с существующими заборами и столбами, разве что в пределах какой-то погрешности. Связано это не только с возможными ошибками и погрешностями определения специалистом поворотных точек земельного участка, но и природно-антропогенными факторами. Возможно, что забор менялся, перестраивался, и не всегда ставился точно на место старого.

Так, для совершения сделки потребуются следующие документы:

— выписка из ЕГРП на земельный участок.

Выписку вы можете заказать и самостоятельно, без участия владельца участка. Для этого узнайте кадастровый номер участка или адрес и обратитесь в «Мои документы» по месту жительства. Из этой выписки вы поймете, на каком праве принадлежит участок и кому (только собственность!), вид разрешенного использования и прочие характеристики.

— выписка из ЕГРП на жилой дом (при наличии или если зарегистрирован)

Если дом зарегистрирован, вам также необходимо будет заключать на него договор купли – продажи.

Необязательными для совершения сделки, но полезными для вас документами могут быть:

— свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок (или любое другое более старое свидетельство);

— технический паспорт на дом;

— разрешение на строительство.