Как узнать реальные границы участка

Узнать границы участка можно только если делали межевание (уточнение границ) и сведения о его точках внесены в ЕГРН (кадастр недвижимости).
Для этого нужно провести процедуру выноса границ участка на местности.
Вынос границ проводится на основании выписки из ЕГРН, в которой указаны координаты характерных поворотных точек участка.
Выписку из ЕГРН можно заказать (в бумажном или электронном виде) на портале Росреестра или в МФЦ «Мои документы».
Геодезист использует эти координаты и покажет где находятся точки участка на местности. Для закрепления на местности этих точек используется арматура или деревянные колья, вообщем что найдете под рукой.
При желании, вы вправе запросить у геодезиста акт о выносе границ участка на местности, который подтверждает о том, что вам были переданы характерные поворотные точки участка на сохранность.


Очень важно провести эту процедуру при:

1)Установки забора.
Иногда забор возводится без учета о границах, содержащихся в ЕГРН. Даже если нет спора с соседями, и все согласны – может возникнуть неприятная ситуация. Соседи продают участок — новый владелец просит передвинуть забор. Он провел вынос границ своего участка, и обнаружил, вы оттяпали его территорию. Вынос точек участка на местности перед установкой забора мог бы избежать крупных финансовых затрат на переделку.

2) Покупке земельного участка.
Геодезист покажет точные границы участка. Они часто могут не совпадать с теми, что показывает продавец. Вы будете точно знать что покупаете. В случае если вскроется какой-то подвох — сможете вовремя отказаться от покупки обойдясь малой кровью.


2) Строительстве дома.
Перед строительством дома необходимо учесть градостроительные нормы. Так, от дома до соседнего участка должно быть не менее трёх метров. В случае если расстояние будет меньше, то у вас возникают крупнозатратные проблемы, не соизмеримые со стоимостью услуги по выносу границ участка.

Что может случиться, если не делать вынос границ?

Вот типичный случай из практики: люди купили земельный участок и возвели шикарный особняк. Пришла пора его зарегистрировать, но во время геодезических работ вдруг выясняется что практически полностью он стоит на чужой земле. Когда они узнали об этом, были неприятно удивлены:
— Но мы строили на своем участке!
— Как определили где его границы?
— Продавец участка показал.
— Наверное он ошибся.
В результате им пришлось выкупать часть соседнего участка по завышенной стоимости, т.к. их соседи воспользовались случаем и решили заработать на них денег. Экономия на геодезических услугах обошлась этим людям в кругленькую сумму, в то время как вынос границ участка перед постройкой дома обошелся бы им в 4 тысячи рублей…


Стоимость и сроки выноса границ:
Стоимость выноса одной точки варьируется от 1000 до 2000 руб. Часто цена зависит от количества точек. При наличии выписки из ЕГРН вынос можно сделать в день обращения в геодезическую организацию.

Изменения в регистрации домов после 1 марта 2019 года.

     С 1 марта 2019 года «дачная амнистия» больше не действует. Зарегистрировать теперь жилые строения можно только путем уведомления о строительстве. Если раньше в садовых товариществах можно было применить упрощенный порядок регистрации домов – через декларацию, то теперь для участков, находящихся как в СНТ, так и в деревнях действует единый способ. Так, перед началом строительства необходимо направить уведомление в орган местного самоуправления о начале строительства дома. Сделать это можно в ближайшем МФЦ или посредством использования интернет ресурса — портала госуслуг. В уведомлении необходимо прикрепить некоторую информацию о характеристиках будущего дома: этажность, площадь, отступы от границ земельного участка. Далее вы получаете ответ — уведомление о соответствии параметров планируемого объекта градостроительной документации. После окончания строительства дома, необходимо заказать технический план у кадастрового инженера. Этот технический план, а также уведомление об окончании строительства необходимо направить обратно в орган местного самоуправления. После очередного ответа Администрации о соответствии приложенных документов вы сами (редко Администрация сама) сдаете документы на регистрацию права собственности на указанный объект недвижимости в Росреестр через МФЦ. По завершению проверки ваших документов специалистами Росреестра – вы получаете выписку из ЕГРН на ваш объект недвижимости, подтверждающую факт регистрации права собственности на ваш дом.
     Что касается нежилых построек и строений, то порядок их регистрации не изменился. Их можно зарегистрировать по декларации, но технический план все равно заказывать тоже нужно.

Перед покупкой — проверь!

Очень важно перед приобретением земельного участка проверить, не находится ли он в охранной зоне с особыми условиями использования территории. Обладание таким участком накладывает на собственника ряд ограничений. 

К зонам с особыми условиями использования территорий относятся охранные, санитарно-защитные, водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы, зоны охраны объектов культурного наследия РФ (памятники истории и культуры) и т.д. 

Покупая земельный участок, нужно понимать, что он может граничить или находиться в одной из таких зон с особыми условиями использования территории. Следовательно, владельцу данного земельного участка придется соблюдать целый ряд ограничений, установленных для конкретной зоны, вплоть до невозможности строительства здесь капитальных сооружений. Заключая сделку на покупку земли, нужно уточнить всю информацию об ограничениях и обременениях, наложенных на ее использование у пока еще действующего хозяина. 

Также, следует самостоятельно проверить данные о вхождении его в зону с особыми условиями использовании территории. Такую информацию можно получить, заказав выписку из ЕГРН об объекте недвижимости.

Как сделать садовый дом жилым

С 1 января 2019 года вступает в силу Постановление Правительства РФ, установившее порядок признания садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом. 

Так, садовый домик признается жилым домом и жилой дом – садовым домиком на основании решения органа местного самоуправления муниципального образования, где расположен сам дом. Делается это на основании заявления собственника, подаваемого непосредственно в уполномоченный орган местного самоуправления. 

В заявлении надо указать: 

• кадастровый номер дома, 
• кадастровый номер земельного участка, на котором расположен дом, 
• почтовый адрес или адрес электронной почты заявителя, 
• способ направления решения по результатам рассмотрения заявления. 

К заявлению прикладываются выписка из ЕГРН в отношении дома, заключение по результатам обследования дома, нотариально удостоверенное согласие третьих лиц (если дом был обременен правами третьих лиц).

Решение о признании садового дома жилым принимается на основании заключения кадастрового инженера (юрлицом или ИП, являющимся членом СРО в области инженерных изысканий) о соответствии дома требованиям закона N 384-ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». 

Срок рассмотрения заявления и приложенных к нему документов — 45 дней со дня подачи заявления. Принятое решение направляется заявителю способом, указанным в заявлении, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия. 

Источник: Постановление Правительства РФ № 1653 от 24.12.2018.

Гаражная амнистия

В Совете Федерации разрабатывают законопроект о «гаражной амнистии». Который даст возможность при предъявлении нескольких документов оформить на себя гараж в ГСК. Законопроект предлагают рассмотреть в 2017 году.

Сотни тысяч гаражей по всей России существуют в неопределенном статусе десятилетиями. Места в ГСК люди получили еще в советское время, но по каким-то причинам право собственности вовремя не зарегистрировали. Так, в начале 90-х, массово приватизировали квартиры, а вот о гаражах многие не подумали.

Так, при попытке зарегистрировать право собственности на гараж, у людей возникают проблемы: есть справка выданная председателем местного совета в 1960–1970-е годы прошлого века, но документом — основанием для регистрации данного гаража она не является, следствием чего, при попытке зарегистрировать гараж — люди получают отказ.

Незарегистрированное строение нельзя продать, подарить, наследовать и прочее. С юридической стороны, гараж является самостроем, а значит никто не гарантирует и сохранность гаражей: при желании местные власти могут снести их в любой момент. Кроме того, гараж может, например, сгореть, а без зарегистрированного права собственности его нельзя застраховать.

Проект закона предполагает внесение поправок в федеральный закон № 218 «О государственной регистрации недвижимости», вступивший в силу с 1 января 2017 года. Документ вводит ст. 49.1 «Особенности госрегистрации права собственности на нежилое помещение в составе здания гаражно-строительного кооператива». В ней перечислены документы, которые нужно предоставить для регистрации гаража. Это документы, подтверждающие членство в ГСК, оплату паевого взноса, техническая документация. И самое главное — документ о предоставлении кооперативу земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления.

Источник: газета «Известия».

 

 

Налог по кадастровой стоимости

Согласно сообщениям из Федеральной налоговой службы от 10 апреля 2017 года впервые будет рассчитываться налог на имущество физических лиц согласно кадастровой стоимости еще в 21 субьектах РФ. Пока что подобный расчет применялся в 72 субъектах РФ.

Напомним, ранее налогообложение производилось исходя из инвентарной стоимости, рассчитанной в бюро технической инвентаризации на объекты, где эта самая инвентаризация проводилась. Поскольку кадастровая стоимость значительно выше инвентаризационной, и стремится к рыночной, для подавляющего большинства собственников недвижимости налог будет значительно выше.

Для снижения эффекта «внезапного повышения налогов» применена система постепенного увеличения ставки налогообложения. Так, в первый год новой системы налогообложения будет применен понижающий коэффициент 0,2. Также применяется система налоговых вычетов из кадастровой стоимости по одному из зарегистрированных объектов на одного человека – 50 кв.м. для жилого дома, 10 кв.м. для комнаты и 20 кв.м. для квартиры.

Подлежат налогообложению также теперь объекты недвижимости, по которым налоги не приходили по причине отсутствия их инвентаризации (инвентаризационной стоимости). Данные объекты недвижимости могли быть зарегистрированы в упрощенном порядке (дачной амнистии).

Штраф за отсутствие дома

Впервые начислят повышенный налог на земельный участок тем, кто не построил на ней дом. Высокий земельный налог рассчитают для собственников земельных участков, которые приобрели их в 2008 году, но не успели построить и зарегистрировать дом. Выявлением таких земельных участков уже занимаются в Росреестре.

С 2017 года начинает применяться ранее не действующая норма Налогового кодекса, согласно которой, пустые участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) будут облагаться повышенным (двойным) налогом. Закон, предусматривающий десятилетний переходный период, был принят в 2008 году и теперь действует, чтобы подталкивать людей к строительству и регистрации строений и домов.

Источник: Российская газета, фед. выпуск №7228 (62)

Дачная амнистия

Начиная с 1 января 2017 года дачная амнистия была изменена: теперь, для осуществления кадастрового учета недвижимости вместе с декларацией нужно предоставлять технический план. Напомним, дачная амнистия заключалась в том, чтобы упростить оформление строений (домов, гаражей, бань) на дачах и в садоводствах. Сейчас, упрощенная регистрация этих строений—фактически утратила силу.

Изменения в процедуре регистрации не должны затруднить оформление строений, считают в Росреестре, но фактически, амнистию это все-таки осложняет. До 2018 года всеже сохраняются некоторые ее преимущества. Останется упрощенный порядок регистрации земельных участков (при совершении сделок с землей не обязательно иметь уточненные границы участка).

Ранее, для регистрации нежилого строения, нужно было только представить декларацию, заполненную владельцем и оплатить госпошлину в размере 350 рублей. Теперь, для изготовления технического плана нужно обращаться к кадастровым инженерам. Подготовка технического плана стоит от 10 тыс. рублей.

Новый порядок регистрации недвижимости усложняет порядок оформления недвижимости, а также, воспрепятствует подаче ложных сведений об объектах (нельзя будет указать, например, заниженную площадь строений).

Как оформить дом

Перед тем как начать регистрацию дома или строения, определитесь какое у него будет назначение: жилое или нежилое. Разница заключается лишь в том, что в нежилом строении нельзя будет прописаться. Если Вы решили что дом будет жилым, убедитесь, что дом входит в границы населенного пункта. Например, на землях садовых товариществ, где категория земель «земли сельскохозяйственного назначения», зарегистрировать дом жилым не получится.

Процедура регистрации жилого и нежилого домов с 1 января 2017 года одинаковая. Если раньше до начала этой даты можно было зарегистрировать нежилое строение по декларации не обращаясь к кадастровому инженеру (дачная амнистия), то теперь в обязательном порядке проводятся кадастровые работы. Для регистрации строения необходимо подготовить технический план (не путать с техническим паспортом). Необходимые документы для подготовки технического плана для жилого и нежилого строения отличаются. Для нежилого строения достаточно иметь кадастровую выписку на земельный участок, документы на землю и поэтажный план (проект дома). Если поэтажного плана нет, кадастровый инженер может составить его самостоятельно. Для регистрации жилого строения помимо этих документов потребуется еще разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию. Эти документы можно получить в администрации вашего муниципального образования.

Как купить землю для постройки дома

Первое, на что стоит обратить внимание — это расположение участка. Если вы хотите купить участок и построить дом с перспективой жить в нем постоянно и прописаться в нем – то вам НЕ подойдут дачные кооперативы, садовые товарищества и пр. Самый лучший вариант – это город, деревня или село.

Все дело в том, что дома, по определению, в подобных дачных и садоводческих кооперативах не могут быть жилыми. Вы, конечно, сможете построить дом для круглогодичного проживания с отоплением, газом (газгольдером например) и пр., но по документам он будет только НЕЖИЛЫМ.

Понять разницу между всякими дачными кооперативами, садовыми товариществами и деревней-селом-городом очень просто. Дело в том, что Земельным кодексом РФ и другими законодательными актами и федеральными законами, установлены такие категории земель как:

— Земли сельскохозяйственного назначения

— Земли населённых пунктов

— Земли других категорий

Так вот, первое, на что надо обратить внимание — зарегистрировать дом ЖИЛЫМ и без проблем прописаться в нем в случае необходимости вы сможете только в том случае, если дом стоит на землях населенных пунктов. На землях другой категории земли – зарегистрировать дом жилым вы сможете только по РЕШЕНИЮ СУДА.

Второй один из очень важных нюансов является вид разрешенного использования земельного участка.

Дело в том, что не каждый вид разрешенного использования земельного участка (пускай с категорией земель населенных пунктов) подходит для строительства жилого дома. Классификатором видов разрешенного использования земельных участков установлены соответствующие виды, предусматривающие возведение самостоятельного жилого дома:

— жилая застройка;

— для индивидуального жилищного строительства;

— для ведения личного подсобного хозяйства.

Классификатором установлены и другие виды, предусматривающие возведение таких объектов как многоквартирные и многоэтажные дома.

Третий нюанс – наличие ограничений или обременений земельного участка.

Наверняка вы задумывались о том, как здорово было бы построить дом возле речки, чтобы вид из окна был непосредственно на нее. Это конечно красиво, и никто с этим не поспорит. Участки у воды, как правило, стоят значительно дороже других, более отдаленных от нее участков. Вы потратите больше денег, и купите участок с фантастическим видом на реку. К сожалению, это может сыграть с вами злую шутку: дело в том, что в зависимости от муниципального образования, например запад Подмосковья, советом депутатов этого образования могут быть наложены ограничения на строительство домов на участках, расположенных в непосредственной близости у воды. Так, у водоема есть водоохранные пояса, в которых строительство или полностью запрещено, или на него наложены ограничения. Эта река может быть как полноценной и круглогодично текучей, так и пересыхаемой летом. В зависимости от протяженности и типа использования водоема (например, река – источник питьевого водоснабжения города), охранная зона делится на пояса:

— первый водоохранный пояс (100 м. от береговой линии) – строительство капитальных жилых домов полностью запрещено;

— второй водоохранный пояс (500 м. от береговой линии) – строительство разрешено с некоторыми ограничениями.

Следующее, на что стоит обратить внимание, это история самого земельного участка. Является ли продавец первичным хозяином участка или уже вторичным и продаёт по какой-то причине?

Если участок первичный, то есть выделялся продавцу, то обратите внимание на его документы. Земельный участок должен находиться в собственности у самого продавца. А также обратите внимание на наличие хозяйственных построек на участке. Если участок голый и на нем ничего нет, это не означает, что на нем не зарегистрировано никаких построек. Почти всегда, когда участок выделялся первично, для того, чтобы перевести его в собственность, ставят какую-нибудь хозяйственную постройку, и пользуются 36 статьей Земельного кодекса. Случается так, что постройка эта кочует из одного участка на другой, помогая переводить участки в собственность, или же и вовсе никогда в природе не существовала, но зарегистрирована на вашего продавца. В этом случае, вместе с заключением договора купли – продажи на земельный участок, заключайте договор и на постройку. Земельным кодексом закреплено такое понятие, как единство земли и дома, ну или постройки в данном случае. Если же по какой-то причине вы не знали о существовании на этом земельном участке постройки или правильно сказать, не знали о существовании регистрационной записи в ЕГРП об этой постройки на вашем участке, это может сулить некоторые проблемы вам в будущем, особенно если продавец оказался не особо честным.

Если вам приглянулся участок в старой деревне со своей историей, то тут тоже есть нюансы, на которые стоит обратить внимание: если участок старый, то на нем наверняка стоял или стоит дом. Так вот, стоит обратить внимание, какие на дом есть документы, и существует ли регистрационная запись на дом в ЕГРП. Также, необходимо убедиться, что в доме на момент продажи участка никто не прописан.

Если дома давно нет, или он сгорел, или очень в ветхом состоянии – в любом случае стоит заказать на него выписку из ЕГРП.

Когда вы приедете непосредственно на сам участок – внимательно оглянитесь вокруг. Пройдите по всему периметру участка и осмотрите на наличие разных металлических или железобетонных крашеных столбиков с разными условными обозначениями. Может случиться так, что в силу разных обстоятельств, совершенных по ошибке и не очень – по данному участку могут проходить различные коммуникации, в зависимости от которых на данный участок могут накладываться различные ограничения или обременения в виде сервитутов, которые впоследствии смогут вам создать проблемы при регистрации дома. Также убедитесь, что вокруг вашего участка не проходят высоковольтные линии электропередач. Это не только небезопасно для вашего здоровья в случае постоянного проживания возле них, но и поставит под угрозу возможность регистрации дома в непосредственной близости с ними. Дело в том, что у каждой высоковольтной линии, в зависимости от ее мощности, существует охранная зона, в которой размещать капитальные объекты недвижимости нельзя. И абсолютно неважно, что участок земли, на которой может располагаться эта охранная зона принадлежит вам на праве собственности.

Следующее, что стоит проверить, это границы земельного участка. Границы земельного участка должны быть установлены, то есть в росреестре должны быть сведения о прохождении границ участка в натуре, то есть по факту, где они должны располагаться на месте. Описаны эти границы в виде координат X и Y в определенной для этой местности системе координат. Определить на местности, соответствуют ли координаты поворотных точек участка существующим изгибам забора или столбов сможет только специалист – геодезист со специальным оборудованием. Процедура эта платная и стоит от 1000 рублей за точку. Проверять или поверить на слово продавцу – дело за вами. Могу лишь добавить, что истории известны случаи, когда по документам участок находился на другом краю деревни, то есть фактически в совершенно другом месте. Как правило, координаты участка никогда полностью не сходятся с существующими заборами и столбами, разве что в пределах какой-то погрешности. Связано это не только с возможными ошибками и погрешностями определения специалистом поворотных точек земельного участка, но и природно-антропогенными факторами. Возможно, что забор менялся, перестраивался, и не всегда ставился точно на место старого.

Так, для совершения сделки потребуются следующие документы:

— выписка из ЕГРП на земельный участок.

Выписку вы можете заказать и самостоятельно, без участия владельца участка. Для этого узнайте кадастровый номер участка или адрес и обратитесь в «Мои документы» по месту жительства. Из этой выписки вы поймете, на каком праве принадлежит участок и кому (только собственность!), вид разрешенного использования и прочие характеристики.

— выписка из ЕГРП на жилой дом (при наличии или если зарегистрирован)

Если дом зарегистрирован, вам также необходимо будет заключать на него договор купли – продажи.

Необязательными для совершения сделки, но полезными для вас документами могут быть:

— свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок (или любое другое более старое свидетельство);

— технический паспорт на дом;

— разрешение на строительство.